Rzeczoznawca majątkowy i wycena nieruchomości

  • by

Każdy, kto zastanawia się nad sprzedażą nieruchomości, chce to zrobić z jak największym zyskiem dla siebie. Aby tego dokonać, niezbędne jest przeprowadzenie odpowiedniej wyceny z uwzględnieniem tendencji panujących na rynku. Każda nieruchomość posiada swoje indywidualne cechy, które wpływają na jej ostateczną wartość. 

Wycena nieruchomości konieczna jest również przy okazji ubiegania się o kredyt hipoteczny – daje to bankowi wiedzę o realnej wartości nieruchomości, a co za tym ma on możliwość udzielenia kredytu w odpowiedniej kwocie. Kwestiami związanymi z wyceną nieruchomości, a także z  tworzeniem ekspertyz na ten temat zajmuje się rzeczoznawca majątkowy.

Kim jest rzeczoznawca i jakie są jego obowiązki?

Zgodnie z definicją rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe do szacowania nieruchomości. Dostęp do wykonywania tego zawodu jest określony prawnie m.in ustawą z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Do zadań rzeczoznawcy majątkowego oprócz tych wyżej już wymienionych należą także:

  • przewidywanie skutków finansowych zmiany planu miejscowego
  • określanie wartości szkód lub nakładów dotyczących nieruchomości
  • wycena nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości
  • tworzenie analiz dotyczących inwestowania w rynek nieruchomości

Dokument sporządzany przez rzeczoznawcę nazywany jest operatem szacunkowym, ma on charakter urzędowy, to znaczy osoba, która się pod nim podpisuje odpowiada prawnie za jego treść.

Jakie dokumenty potrzebne są przy przeprowadzaniu wyceny nieruchomości?

Przygotowanie odpowiednich dokumentów pozwala na obniżenie ceny i przyspieszenie realizacji usługi, jeżeli nie dokonamy tego samodzielnie, zrobi to za nas rzeczoznawca, co będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami. W zależności od tego, jaki rodzaj nieruchomości ma zostać warto zawczasu zadbać o wyciągnięcie:

  • odpisu z księgi wieczystej
  • wypisu z ewidencji gruntów
  • dokumentacji technicznej budynku
  • aktu notarialnego mówiącego o posiadaniu prawa do nieruchomości
  • kopii mapy ewidencyjnej
  • zawartej umowy przedwstępnej itp.

Oczywiście nie wszystkie te dokumenty są niezbędne do realizacji wyceny nieruchomości, rzeczoznawca przed wykonaniem operatu szacunkowego wskaże, które z nich należy mu dostarczyć.

W jaki sposób rzeczoznawca ocenia wartość nieruchomości?

Rzeczoznawca porównuje, ocenia i określa wartość nieruchomości zgodnie z wytycznymi.

Najważniejsza jest lokalizacja, niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się mieszkania i domy położone w przyjaznych dzielnicach. Pod tym pojęciem kryje się przede wszystkim dostęp do ośrodków użyteczności publicznej, dobre połączenie komunikacyjne z resztą miasta, spokojna okolica chroniona monitoringiem itp. 

Bardzo ważny jest również wiek nieruchomości – jeżeli mieszkanie mieści się w bloku, istotne faktem jest, czy to nowoczesne budownictwo, bloki komunistyczne. To czy mieszkanie znajduje się na parterze, czy też ostatnim piętrze również nie jest bez znaczenia., choć jest to kwestia dyskusyjna. Z jednej strony może to stanowić zaletę dla rodzin z małymi dziećmi, jeśli mieszkanie jest na parterze, z drugiej istnieje większe ryzyko np. włamania. 

Istotną rzeczą pozostaje również ogólny standard nieruchomości, znaczenie mają tu takie elementy jak dostępność miejsc parkingowych, garaż podziemny.

Metoda porównawcza – na czym polega?

Rzeczoznawca wyceniając nieruchomość pod kredyt hipoteczny kieruje się tzw. metodą porównawczą. Przykładowo, wyceniając mieszkanie znajdujące się w centrum miasta o powierzchni 50 m2 rzeczoznawca bankowy bierze pod uwagę ceny podobnych mieszkań o zbliżonym metrażu z ostatniego roku. Najwyższa i najniższa wartość nie jest brana pod uwagę, z pozostałych cen rzeczoznawca wylicza średnią. Mając już średnią cenę za metr rzeczoznawca ustala wskaźniki dodatkowe, które polepszają lub pogarszają ostateczną wycenę np. stan budynku. Rzeczoznawca ma dostęp do cen transakcyjnych m.in ze starostwa.Różnice cenowe za oszacowanie wartości mogą wynosić kilka procent – zależy to między innymi to tego, jaką bazą transakcyjną dysponuje dany rzeczoznawca.

Ile w takim razie kosztuje dokonanie wyceny przez rzeczoznawcę?

Przyjęło się twierdzić, że wycena mieszkania kosztuje około 400 zł, natomiast domu 700 zł.

Na minimum taki wydatek każdy, kto chce skorzystać z usług rzeczoznawcy powinien być przygotowany. Oczywiście w branży wycen nieruchomości nie istnieją stawki urzędowe, więc ceny mogą się od siebie różnić.

Tak wygląda przykładowy cennik jednej z firm zajmujących się wyceną nieruchomości:

  • wycena działki budowlanej pod budownictwo jednorodzinne: 600–800 zł,
  • wycena domu jednorodzinnego: 600–1100 zł,
  • wycena domu wielorodzinnego: od 1500 zł,
  • wycena mieszkania: 350–500 zł.

Koszt wyceny mogą się różnić między sobą w poszczególnych miastach, czy też województwach. W województwie mazowieckim, np. w Warszawie rzeczoznawcy trzeba będzie zapłacić więcej niż np. w województwie warmińsko- mazurskim. Jest to związane z wyższymi cenami nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy – o czym jeszcze trzeba pamiętać?

Warto wspomnieć, że nie zawsze można wybrać rzeczoznawcy , z którego usług chcielibyśmy skorzystać. Banki często współpracują już ze swoimi rzeczoznawcami, w przypadku PKO BP jest to na przykład Integro. 

W internecie ponadto łatwo dostępne są kalkulatory służące do wyceny nieruchomości, należy jednak wiedzieć, że taka wycena nie ma charakteru wiążącego, nie stanowi dokumentu urzędowego. Z usług rzeczoznawcy mogą skorzystać osoby fizyczne, przedsiębiorstwa, banki, urzędy, sądy, czy też inne podmioty.

Na sam koniec warto dodać, iż wycena nieruchomości po 12 miesiącach jest już nieaktualna i należy ją zaktualizować, gdyż wartości nieruchomości zmieniają się bardzo szybko.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *